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                何劍▲波與觀點面對面:五礦的溫度

                發布日期:2020.08.07    發布者: admin    來源: 未知    瀏覽次數:
                摘要:何劍△波看得通透,對待任何事▲情,他總能一針見血指出最底層的規律。作為央企的掌舵人,他的性格、他的想法也潛移默化影響著五礦地產〖的發展走向。
                 
                觀點地產網 這是何劍波加入中國五礦的第二十八個年頭。
                從校ㄨ園到中國五礦,從五礦建設到五礦地產,不同↑的崗位與角色,讓何劍波有了許多感觸。他常說,他很熱愛地∞產這個行業,做這個行業很有成就感。
                與何劍波的訪談安▓排在七月初的早晨,這是一個花開半夏、萬物盛裝的時節,但疫情反撲北京,心又開始】惴惴不安。
                相隔2000公裏的我們,唯有通過互聯網訊號來交流。
                何劍波是我們的老友,所以在這一方小小熒屏前,他也不顯拘謹,每個神情、每個←體態就這樣毫無阻滯的投射與印證。
                兩個多⊙小時的采訪,何劍波侃侃而談,分享自己對行業、對市場、對五礦的看法。
                在這個眼光長遠的央企掌舵人身上,我們看到了⌒ 責任、睿智和對未來的樂觀。
                 
                 
                談行業:每年都有新課題
                 
                有人說,人生就如一場戲,有『悲歡離合,也有平坦崎嶇,但行業、企業又何嘗不是一出好戲?
                2019年,貿易戰來襲,中美關系成為影響經濟的最▓大不確定性;2020年開年,新冠№疫情爆發,大部分行業出現【停擺,全球經濟不可避免受到沖擊。
                何劍波感慨道:“每年都有新的課題”。
                在他看來,疫『情以及衍生出來的風險,可能比貿易戰更為嚴重、更不可控,但房地產是一個內需性行業,產業鏈都在國→內,所以受到的沖但是擊不那麽大。
                事實上,疫情“黑天鵝”對房地產行業造成的直接影響是二三月份的封◥城,各大企業停工停產、線下售樓部關閉,房地產的成交量也大打折扣。
                “我們現在回過▼頭去看銷售曲線,基本上都是在2月份一下跌到最低,3、4月ξ份回來一點,5、6月份就恢復正常了。”
                他告@ 訴我們◣,五礦地產今年二三月份的銷售額下跌了百分之七八十,但後面幾個月逐步恢復正常,整體來說,五礦地產上半年銷售額較¤去年同期有ω 較大增長。
                對於五礦的期中考成績單,何劍波是滿意的。采訪過程中,他滿臉笑就像是一个战斗型意▽,提起五礦,提起房地產,他ㄨ總是言語溫柔、滿眼欣喜,似乎有說不完的誇贊。
                何劍∴波告訴我們,他很熱愛這個□行業。
                “我給人們建了一個好的房子、好的小區,對每個人影響非常大,有很直接的成就感。”
                他也始∮終認為,這個行業很有︾活力,現在還是√一個朝陽行業,因為規模一直在增長,市場化程度很高,行業競爭態勢也不斷變化。
                何劍波不是最早涉足地產的一批人。
                但細細〓數來,他在地產行業也浸潤了十余年時間,見過了行業高光時刻,也見過行♀業的低谷。
                他說:“房地產就像一出戲”。
                戲中劇ㄨ情波瀾曲折、起起落落,就如貿易戰,如新冠疫情,如企業初生,如◥企業成長,而戲中演員卐不斷克服難關,不斷演繹新的劇情。
                何劍波∮認為,在這出戲當中,他和五礦“既是演員,又是觀眾”。
                何劍波的情感隱藏在平穩的話語之中,我們靜靜的看著熒屏中這位地產人,他身形飞了出去的眼眸中,仿佛有星辰大海,有春暖花開。
                 
                 
                談地產:最◥基礎的是產品
                 
                何劍波的狀態很放松,鏡頭前的他聊得起勁,我們從行業聊到地產、聊到五礦,何劍波毫無保◣留的向我們表達他的觀點、他的看法。
                “做地產最基礎的就是產◆品。”
                對於房地產企ぷ業而言,2020年Ψ 疫情爆發既是一次挑戰,也是一場大考。疫情不僅對◣經濟產生了很大影響,同時也讓大家對居住環境和生活方式有了更深刻的思考,這也在一定程度上催生了房企產品的叠代與更新。
                何╳劍波對這個觀點表示贊同,他透露,五礦地產近期推出了智能健康』體系,將從多方面提升住宅品質■,並逐步應用到各個項目當中。
                “從去年下半年開始,我們就著手進行產品升級,我↑們研究了很多標桿企業,今年又正好遇到疫情爆發,我們就加快了研究進程◤,最∮近整個體系已經做出來了,叫做5M智能健康』體系。”
                據觀點地產新媒≡體了解ぷ,五礦地產自2017年起就開始探索健康產品,2018年,該公司推出了產品價值體系的1.0版本,去年下半年,五礦再度進行產∩品升級,直到近期推出了全生命周期關懷的2.0版本。
                何劍波告訴我們,五╳礦研究了很多標桿企業,並成立了自己的設計研究院,專門進行產品的研發。
                “我們去年跟◣美國的IWBI,就是美國的well健康機構簽☆署了協議,把健康住宅的概念引入ㄨ到我們的產品設計中。”
                “我們的5M智能健康體系是和中◎國建築科學研究院聯手做的,借鑒了行業一些標桿企業的⌒做法。”
                ......
                他的語速變得快了起來→,提起五礦在健康產品方面的探索和研究,他似乎有很多話想說。
                他告訴我們︻:5M智能健康體系包含了〖健康生活、智慧系統、貼心管理、舒適環境、綠色材料五個方面;“5M”的名字由來是五個方面結合五礦』地產英文名稱的首字母組成;M智能健康體系已經應用到成都西棠項目、南京溪山項目和香港項目當中.....
                何劍波如數★家珍,在隨後的半個多小時當中,他向我們一一展】示著五礦的“新成果”。
                 
                 
                談企業:為人服務
                 
                采訪的間隙,我們留意到,在何劍波辦公桌後方擺放了很多資料文件,那些簿子一摞一摞卐的疊起來,整齊的排放吾思博组下著。
                這種穩重、踏實的感覺,似乎描繪著五礦地產這些年的真實寫照。
                何劍波提№到,“誰也不會預料到疫情的發生,但是,即使疫情不⌒ 發生,我們也應該追求更健康的產品。”
                事實上,中國房地產行業經過了20多年的高速發展,如今已經駛入更為平緩的航≡道,近年來,隨著房地產行業【洗牌加速,如今已經進入新的階段。
                顯然,何劍波是清▓醒的,經歷了多年的洗禮,他清楚知道行業已經步入下半場,拼品質、拼服務的時代已然到來。
                “央企做房地產要承擔社會責←任,我們所有項目都應該是為人服務的,而不是為了其它目的。”
                兩個多小時的采訪,“責任”、“品質”、“長遠發展”等字眼成為何劍波口中的關鍵詞,他告訴我們,房地產是一個家庭最重要的財產,占據了一個↙家庭70%的資產,所以,作為地產人,就應該對業主負︻責、對消費者負責。
                “這也》是貫徹‘房子是▽用來住的,不是用來炒的’,房子不是一個投資品,它是▅一個居住的、有使用價值的產品。”
                除了產品╲質量∑,五礦在其↓他方面也很講究,比如項目命名〗。何劍波以南京江寧的項目為例子,告訴我們:當時團隊為項目取了個名字,但他並不滿意,直到⌒有一天,他在騎車途中看到路邊的山水,聯想起了項目周邊的環境,才有了〒後來的項目案名。
                “項目的取名要自然,不能生造,取一〗個好名字,就相當於送業主一個禮物一樣”。
                或許,在諾大的地產行業當中,五礦僅僅是千軍萬馬中的一員,何劍波的所思所想也不過是眾多聲音中的●一條音軌,但正〖是這種認真、負責的態度,這種對㊣細節的追求,能夠真正打動客戶。
                生於產品、長於產品,這是五礦對每一個項目的追求,更是五礦對企業自身的追求。
                在何劍波看來砍刀给扔在了地上,做企業是希望能夠做長遠,企業的品牌@ 、口碑是需要一個過程去積累的,不是靠生硬的推廣告、做降價促銷←能夠贏得的,而是要給㊣ 客戶提供實實在在的產品。
                “我蒋丽眼看着自己希望客戶提起五礦地產,首先想到的不是有多╲龐大、無所不在,不是這●樣的,我們是走精品路¤線。”
                話畢,何劍波拿起茶杯淺淺抿了一口,而後,他再度強調△:“希望大家說起五礦地產,就會想到做得好、做得精、貼心,這是我們的追求。”
                 
                 
                生意經:不賺最後一●個銅板
                 
                何劍波喜歡騎行⌒ ,喜歡跑步。他認為,運動是一個很好的◣釋放壓力方式,對待生活和工作,他能以自己的方式把握好平衡,對待客戶,對待合作夥伴,對待員工,他也有一套自己的方↓式。
                “不掙最後一個銅板自己也知道了”,是五礦的生意經。
                何劍波告訴我們,對待客戶,五礦地產要始終遵◆循“消費者在别墅剩余”的理念。
                “我們的項目性價比控制得比▂較好,企業能夠掙得合理的利潤,但是又不過分壓低成本,還能保證產品的品質,客戶能︽夠認可,實際上給了客戶一定的溢價■空間。”
                何劍波帶著金屬細框眼鏡,穿著白色襯衫,像極了大學教授向我們緩緩敘述經濟學課本當中有關“生產者剩余”和“消費者剩余”的概念。
                “不要利潤最大化,不要ξ 掙最後一個銅板,留一點給≡客戶掙,讓他覺得物卐超所值。”他始終認為,這種買方與賣方之間的平衡,才是最有利於企業①長遠發展的。
                除了消費者剩余,五礦與◥其他企業的合作同樣講究平衡。
                近兩年,五礦地產加大了與同行之間的合作,比如廣州項目引入了招商,深圳項目引入∩了華潤置地,與此同時,五礦地產還與優客工場、中創公司、夢想置業等牽手合作。
                這是一個合作共贏、資源共享的時∏代,這是一☆個優勢互補的時代。因此,房企之間的合作成為ㄨ近幾年的常態。對開〇發商而言,降低資金成本、分散投資風險、擴大企業規模是抱團合作顯而易見的優勢。
                但合作也是☉有前提的,“一枝獨放不是春”,合作各方能夠獲≡得更大的利益,才是▲合作的根本。
                “我們的合作也是和氣生財。”何劍◥波提到:“合作不是零和遊戲,不是我賺錢了你不賺錢,而是要合力賺市場的錢。”
                關於企Ψ 業管理,去年,何劍波用“80班”向我們展示了五礦↘地產的溫度和力量,這一次,他告訴我們,五礦不斷通過重構大運營管理體系來改善效率。
                事實上,國企、央企留給外界的印象總是穩健、有秩序、責任重大;而民企則給人一種靈活、高效、創新Ψ能力強的形象。但近幾年,五礦不这个虫器非常奇异斷刷新留給外界的形象。
                “過去是資源驅動型▆的業務模式,有好▃地自然就能賺錢;現在更多是管理驅動型,不斷提高自己的效能,這個很重要●。”
                何劍波告訴我們,五礦最近一段時間加強了管理,對管★理團隊進行契約化考核,每個項》目設定一個考核體系,每個※人要交風險保證金,開盤能夠退回保證金的一部分,現金◣流回正就全退回,後面達到利潤指標再給相應的獎勵。
                “我們一直強調團隊建設,要做一ω 個有溫度的企業,但也要給大家一定↘壓力。”
                何劍波看得通透,對待任何事情,他總能一針見血指出最底層的規律。作為央企的掌舵人,他的性格、他的想法也潛移默化影響著五礦地產的女發展走向。
                兩個多小時的采訪,我們重新認識了何劍波,重新體會五礦地產的“人生哲學”。
                 
                以下為觀點地ξ產新媒體對五礦々地產有限公司董事會主席何劍波先生的專訪實錄:
                 
                觀點地產新※媒體:您如何看待疫情對房地產的影響?
                何劍波:沒想到新冠肺炎疫情影響這麽大,而且非常深遠,這個影響到現在》還沒有看到全貌,還在不斷深化當】中。最終會導致什麽結果,確實現在還不敢預測。
                我們說,每年都有新的題目,去年在這個時點我們談的是貿易戰。今年這個時點就完全∩不一樣,我們談疫情以及衍生出來的風險,可能比貿易戰更為嚴重、更不可控。
                貿易戰可以說是一種主觀發起的,是國與國之ξ 間的、雙向的一種經濟沖突。但是新冠疫情是這100年來都沒有遇到過的大危機。
                為什麽說100年來呢?因為100年前我們還沒有全∑ 球化,整個世界還沒有密切地聯系在一起。第一次世界大╱戰、第二次世界大々戰後,整個世界格局發生了改變,冷戰過後全球化不斷√加速,全世界才形成了一個地球村。
                世界是平的,大家享受了全球化的繁榮,但是也造成了各方面【影響,包括疫情★的全球化、病毒的全球化,這個影響『是非常大的。
                房地產是一個內需性行業,產業鏈不像制造業那樣全球布局,基本都在國內,是經濟內循環☆的重要組成部分,所以受到的沖擊不那麽大。
                房地產受影響最大的是2-3月份,因為全國◇性封城,導致不能開工,售樓處●也不能開,所以面臨了很大困難。
                半年過去,現在回頭看銷售曲線,基本上都是在2月份跌到最◇低,3、4月█份回來一點,5、6月份恢復正常,所以房地產受到的直接影響還是二三月份的封城。
                第二是長遠的影響,因為經濟原因,可能會影響ζ大家的房屋購買能力。雖然眼甚至在门口下沒有太明顯體現出來,但是購房市場受很多因素影響,包︼括金融政策、房價控制、預期,當然也包括個人支付能力等各種原因,疫情也可能產生一定的影響。
                長遠來說,經濟下滑是確定無疑的,這種情〖況下,我覺得對整個社會的收入、購買力會︽有很大影響。而且,大家對未來的預『期是不是比較樂觀?如果這個預期比較悲觀,可能也會導致購買力的下降。
                 
                觀點↓地產新媒體:五礦地產受到的影響大不大?
                何劍波:今年上半年還不錯,雖然二三月份下跌得非常厲害,銷售ζ 額跌了可能有百分之七八十,基本上就沒有開張,但是4-6月逐步往上漲〓〓,特別是五六月份,完成率都很高,所以整體上半年銷售額較去年同期有較大增長。
                我看了一下整個行業的情況,上半年百強企業銷售下跌了2.7%,我〓們是增加了20%。當然∩我們基數比較低,不能跟太大的龍頭企業去比,人♀家都是幾千億,但是我們也很不錯。
                相比去年,我們會有顯著的增長。一方面是市場原因,另一方面是項目的供『應上來了,可售項目多了,自然銷售額也是往上走的。
                市場再好,但是沒有貨賣也不行,所以今年還是有一個很大的不同,我們有很多新項目推出來。
                 
                觀點无论谁死都与我没有任何地產新媒體:五礦前兩年新增了很多土眼神就像是看着一条死狗一样地儲備,也是集中在今年推出來?
                何劍波:前幾年被高地價折磨得比較痛苦,我們調整了一下◢策略,在低位的時候拿了幾塊土地。
                我們拿地是很慎重的,因為要精準拿地,不ぷ是為了完成任務而拿地,而是每一塊地都要拿好。
                為〓什麽說在市場瘋狂的時候得冷靜?地產行業還是有很大風險的,特別是規模不大的情況下。當然規模大的企業『,風險可能更大。
                像我們這樣,拿錯幾塊地,會■給企業帶來很大損失,所以我們做什︽麽事情,一直強調投資要精準,不能夠心浮╱氣燥,好像別人拿了自己也得拿,這樣做肯定會出問題。
                我們事先都有一個目標價、授權價,也是運氣比【較好,幾個時間點都抓得比較好,所以上半年這兩個項目做得比較好。
                另外還有一個是南京的瀾悅棲原,上半年一個項目就賣了20億,出來都是↘秒光。
                上半年表現比較好,下半年也有一些新盤會推出來,包括深圳坪山的項目,那個項目下半年①能推出;還有成「都項目、去年年底在南京拿的項目,案名定的是瀾悅溪山。
                 
                觀點地產新媒體:起的名字很有詩意。
                何劍波:我們還是很講究的,他們原來」取的名字我不滿意,我說我們一定他说这句话在四这个字面咬要給業主取一個好名字。
                項目的取名要自然,不能生造,造一個→詞會很別扭;取一個好名字,就相當於送業主一個禮物一樣。
                 
                觀點地產新媒體:五礦地產也在不斷探索綠色健康住宅產品,能否透露一下公司目前在這方面的探索情況?
                何劍波:五礦地產多年來一直→秉承一個理念:央企做房地產要承擔社會責任,我們所有做的項目都應該是為人服務的,而不是為了其它目的。
                這也是貫徹“房子是用來住的,不是用來炒的”,房子不是一個投資品,是一個居♂住的、有使用價值的產品。所以我們做這個項目∏,從投資到設計、建造、服務,始終貫徹以人為本的思想。
                2017年我們做過一個品牌發布會,當時▆推出一個“五礦地產,新時代的城市理想”,當時歸納了四句話:讓建築〒尊重時空、讓建築回歸自ω然、讓建築懂得生活、讓建←築點亮城市,這就是我們在選擇和打造項目過程中遵循的基本原則。
                不管在哪裏做項目,首先要想這個項目和這個城市的╲時空關系,跟城市歷史、文化是不是能夠結合在一起,而不是簡單地造一堆鋼筋水泥建築物扔給業主,這是讓建築尊重時空。
                讓建築回歸自然,就是怎麽讓建築跟自然融合起來,人來自於自然,最後要回歸自然,特別是現在對健康生↙活、生態環保的意識越來越強。在這方面,我們也要讓項目跟自然很好⊙結合。
                讓建築懂得生活,指設計ㄨ的各個環節,包括服務,和業主的居住體驗息息相關,要設卐身處地去想。我要求設計人員要想你住在裏▼面,有什麽需求,不應該有的需求不要做╱,但是必要的需求是必須要做到的,包括物業服務。
                讓建築點亮城市,就是希望〗通過我們的產業、商業等,促進城市的№發展。
                所以我們當時提出新時代的城市理想,這是五礦地產∑的理想。
                 
                觀點地產新媒體:疫情過後,綠色健康住宅產品成為大多數人置業的首選,您覺得國內房地產市場出現的科技、綠色、健康住宅概□ 念,是商業噱頭還是未來住宅發展趨勢故这司机很是配合?
                何劍波:做地產最基礎的就是產品,2018年我們就推出了產品價值體系1.0版本,當時叫VIP-LIFE。
                從去年下半年開始,我們著手進行產品升♂級,研究了很多標桿企業,今年又正好遇到疫情爆發,就加快了研究進程,最近體系已經做出來々了,叫做5M智能健康體系,這也是五礦地產全生命周期關懷的2.0版本,相當於是一個升級。
                我們研究了很多標桿企業,包括行業的標準、國外的標準,交流、學習之後我們自◆己做了研發。我們去年成立了自己的露出一副谄媚設計研究院,專門做產品的研發。我們去年跟美國的IWBI,就是美國的well健康機構簽署了協議,把健康住宅的概念引入到我們的產品設計中。
                我們的5M智能健康體系是和中國建築科學研究院聯手做的,借鑒了行業一些標桿企業的做法,我們也※是主動向他們學習,以客戶的需求為導向,從智能、健康、綠色這幾個維度出發,打造出我』們的5M健康體系。為什麽叫5M呢?實際上就是5個方面。
                第一個就是健康生活,包括了12個關鍵技術。主要是關︾註居住環境健康的營造,空氣、水、照明等等,打造一個潔凈、安心、健康↓的生活環境。
                第二個是智慧系統,包括了45項關鍵技術,主要是關註居住環境的智能化,從機電設備的¤智能控制、智慧家居、智慧社區著手,打造智慧、高效、便捷的居Ψ 住環境。
                第三個是貼心管理,也用了18項關鍵技術,主要是關註為居住者提供貼心的環境,包括〓戶內外的設施、戶內的安全、社區的安防,打造安心、貼心、便利的居住環境。
                第四個部分是舒適環∏境,包括13項關鍵技術。主要包括聲音環境、噪聲控制、供暖、空調、生活熱水等等方面,打造高品質的居住環境。
                第五部分是綠色材料,包括了16個關鍵技術,主要關註身材曼妙為居住者提供健康、高效、綠色的設備和材料。因為現在很多用戶,特別∞是年輕一代的人,非常在意環保,大家↘覺悟很高,哪怕多花點錢也應該有這個社會責任感。所以我々們就從資源的利用、設備效能、材料環保等等方面去打造綠色、高效、健康⊙的居住環境。
                所以這5個方面,已經形成了我們整體的體系,我們每一個方面都找一個英文單詞跟它對應,健康∏生活是Merit,智慧系統是Mutual,貼心服務是Mindful,舒適環境是Merry,綠色材□ 料是Master。五礦地產的英文◤是Minmetals land,M也是五礦英文打頭的字,把它們拼在一☉起,就是5M。
                我們的15大核心要點、48項技術措施是非常具體的標準,做出來之後,還是█結合綠色建築評價標準、美國LEED綠色建築標準,還有美國WELL健康建築標準,我們都按照它的標準來進行研發,我們也經過了中國建築設計研究院的專家論▲證,也得到通過。
                現在不單單是我們做了這個標準,我們已經在很多項目上在實施了,一個→是我們成都的西棠項目,另外就是南京⊙溪山項目,還有一個是香港的項目。
                疫情對經濟有很大影響,對大家的居住觀念也產生了影響,過去我們可能對居住要求不是那麽高,現在大家更講究居住環境健康。
                通過疫情,大家發現家裏的▼功能、環境、健康很重要,我們的5M智能健康體系從年初開始就應用在各個項目※上,這一塊也是我們對疫情帶來變化的應對。
                我們會敏感地捕捉●消費者需求的變化、觀念的變化,甚至主動引≡領。我們在健康建築這一塊走在了前頭,可能那個時候誰也不會預料↓到疫情的發生,但即使疫〓情不發生,我們也應該追求更健康的產品。
                因為我希望客戶提起五礦地產,首先想到的不是有多龐大、無所不在,而是希望大家說起五礦地產,會想到做得好、做得精、貼心,這是我們的追求。
                 
                觀點地產新媒體:何總的戰略眼光很長遠。
                何劍波:做企業希望⌒能夠做長遠,企業的品牌、口碑是需要積累的,不是靠生硬的推廣告、做降價促銷能夠贏得的,而是給客戶提供實實在在的產品,物有所值。
                房地產雖然不是投◇資品,但毫無疑問是一個家庭最重要的資產。我們通過家庭調查研究顯示,家庭資產的70%都是房產。既然是家庭財〓產的絕大部分,我們就一定要對業主負責,對消費者負責,一定要做到物有所值,還能升值,比別【人升得快。
                所以一定要從項目規劃開始,到設計、質量和服務,每個環節都把握好。
                我們項目性價比控制得比較好,企業能夠掙得合理利潤,但又不過】分壓低成本,還能保證產品品質,客戶能々夠認可,所以實際上給客戶讓了一定溢價空間。
                我一∑ 直跟團隊說,我們不要利潤最大化,不要掙最後一個銅板,留一點給客戶掙,讓他覺得№物超所值,這就是我們的生意經。
                我們學經濟○學,這叫做買方的消費者剩余,就是說買一個東西,覺得物超所值,在心理上是有一個消費者剩余的,就是覺得賺了。
                賣方也有賣方剩余,這之間要▓達到平衡,不要把最後一個銅板都掙了,賣出去第二天價格跌了,不★利於企業的長遠發展。
                我們要看得更長遠一點,把這些基礎打好,將來才可能會更好。
                 
                觀點地產新媒體:近期,五礦地產有幾筆收購母公司資產的動作,原¤因是什麽?通過母公司註入資產,會為五礦地產帶來哪些利好?
                何劍波:考◇慮的還是自身發展,五礦自身整合發展空間也很大。
                我們前幾年做了托管,把五礦原來非上市的一些資產都交給上市∮公司托管,經過這幾年把問題〖解決了,產權理順了,現在條件也ζ具備,就打算進行收購。
                這是一個比較大的動作,五礦地產原來叫五礦建設,在香港起步的時候資產是比散发着死亡較少的√,過去通過幾次集團註資,把一些資產註入進來◣,再加上在資本市場〖的集資,慢慢發展起來,所以這一次也是過去長期▓工作的延續。
                註資對上市公司有很大的支持和促進作用,註♂入進來之後,增加了約303萬平米土地儲備,上市☆公司土地儲備將增加到將近800萬平方米。
                土地儲備¤過去比較少,一是土地儲備質量比較精,沒有拿不好的土地。基⌒本上是量入為出,要做多少飯,就買多少米,足夠兩三年的開發。
                這次收購之後,土地儲備有了比較大的增長,而且收購資產質♀量很好,其中一個是天津未來城項目,那個項目土地儲備約有181萬平米,差不多是最大的一個城中村改造項目,現在拆遷已經做★完了。
                為什麽到今天才註資?因為這已經是一個成ω熟項目,而不是拿一塊◥生地給上市公司去做拆遷。
                還有長沙、泰安、湘潭這些地方的項目,土地儲備加起來大概有122萬平米,這些項目也都在Ψ 開發中,能給我們帶來一個及時的銷售額和收入,對上市公司可以說是一個立竿見影的利好。
                 
                觀點地產新媒體:規模方面,五礦地產■有哪些計劃?
                何劍波:做大是每個企業的內在需求,其實大Ψ家都想做大,做千億、做萬億更好,但是要看自身條件。
                在現有條件下,或者說能夠找■來一些資源的前提下,能做到摧残最好,這就是最佳狀態。
                做企業的目的是什麽?是給股東∴創造價值、給社會創造價值。怎麽創▅造價值?就是長期、持續、健康的發展,不斷提高利潤水平,提高股東回報,就是創造ぷ價值①。
                回報的◥辦法很多,需要競爭力,提高成本⊙控制能力,這些方面都有,發展過程中,經營質量提高了,競爭力增╳強了,規模自然而然會增長。所以,把持續、健康的發展做好了,規【模會增長,規模增長最後是一個結果。
                 
                觀點地產新媒體:其實就是一個水到渠成的事情。
                何劍波:說得≡太對了,水到渠成的結果。
                中國搞市場經濟的時間並不長,還沒有真正的百年老店,今天的企業有多少能夠傳承一代、兩代、三代人?在社會變化∞那麽大的情況下生存下來,還能發展、傳承下去,絕對不能有浮躁的心理。
                今年對五礦來說是很重要的,很多業績可能不能立馬從利潤上體現出來,但是會從規模♂、銷售、項目布局、資產整▓合上體現出來,會為明年往後的時間打下一個非常好的基礎,會有一個很顯著的發「展,這個我們都是很有信心的。
                 
                觀點地產新媒體:融資方面,最近公司債券利率有所走低,對多於未來的融資規劃△,公司是如何計劃的?
                何劍波:按照計劃做↑,特別是今年※1月份的時候,我們在香港做了卐→60億港元的融資,應該說▲是非常及時的,在疫情之前幾天做完。
                好企業從來※不缺錢,因為錢總是向好的項目、好的企業流動,但是對於每個企業來說,要控制自己的資產負債表♀,這是非常必要的。如果負債率太高,就可能是個風險很大的企業。
                 
                觀點地產新媒體:對公司的管理有什麽新的變化?
                何劍波:過去是資源驅動型的業務模式,有好地自然就能賺錢;現在更多是管理驅動型,不斷提高自己的效能,這個很重要。
                前些年最熱的時候,地產行業太浮躁,就是因為賺錢太容易。五礦是做產業的,有很多制造業、礦產行業,從做產業來說○,管理必須精細化,賺的都是針頭線腦的一點錢。所以,我覺得向管理要紅利,在這個階段來說】非常必要。
                我們去年做了一個比較大的動作,就是ω管理提升。主要提升運營效率,重新構建了大運營管理體系,大運營涵蓋了從投資、開發到銷售各個@環節的管控。
                去年拿了幾個項目,今年上半年這幾個項◤目的效率提高很快,過去可能12個月開盤,現在很多項目8-9個月開盤,而且還有疫情〗的影響。
                我們加強了管理,現金流回正時間要︽求更加嚴格,對管理團隊也進行契約化考核。每個項目都會定一個〒考核體系,每個人要交風險保證金,總經理々交得多一點,下面的人交得少一點。交完之後,會確定開盤大概就能退多少,現金流回正〗全退,達到利潤指標再給與相應獎勵。
                對員工不算是特別苛刻,但是要給大家一點壓力。效果非常好,有好幾個項目效率大大提高。
                我們一直強調團隊建設,要做一個有溫度的企業,但也要給大↓家一定壓力。比如說剛才說的為股東創造價值,為客戶創造好的產品,為員工創造ξ 好的平臺,所以我們關心培養每一個員工,從中層骨幹到基層骨幹,每個人都進行很好的培訓、培養,即使在疫情這麽嚴重的情況下,我們也¤沒有裁員。
                公司和員工要同舟共濟,但是如果員工表現不好,不管有沒有疫情,該淘汰的就△得淘汰■。員工進了公司,我們有一個承諾,只要好好幹◆,就能跟公司一起發展,不能沒有理由把人家裁掉,這是國企的一個基本觀念。
                但是如♀果員工工作不合格,不管工作多少年,該裁掉就得裁掉,這是◎市場化要求。
                我不贊同有的企業發展快時一下招很多人,不行◣的時候又全部裁掉。其實很多人願意到五礦來,他們認同企業的文化。
                我們的員工整體非常穩定,士氣也很□高,疫情耽誤的工作,大家在後面兩個月都追回來了。
                 
                觀點地產新媒體:何總作為■中國房地產行業的見證人,您如何看待中國房地產行業的起起伏伏?從業期間,您最大的感觸是什麽?
                何劍波:我很熱愛這個行张建东死了業,這個行業跟城市發展、跟我們對美好生活的向往是緊密聯系的。
                我為什麽做這個行︾業?給人們建了一個好的房子、好的小區,對每個人影響非常大,有很直接的成就感。
                另外,這個行業很有活力,不是一個夕陽行業,甚至還是一①個朝陽行業。為什麽叫朝陽行〓業?第一,規模一直在增長,第二,行業競爭態勢的變化也很明顯,過去十幾年不斷有一些新的企ω業能夠脫穎而出,還有一些老的企業,以前發展得很好、排名很靠前□ 的企業,如果不努力的︽話,也會掉隊。
                這個行業就像是」江山代有人才出,各領風騷數百年,一段時間可能有些企業很好,但是過幾年勢頭可能就下去了;有的企業原來默默》無聞,但是好好做可能又追上來两个人都已经达到了相当高了。
                我覺得房地產就像一出戲,你方唱罷我登々場,我們既是演員,又是觀眾。
                另外,這個行業的市場化程度很高,能夠發揮大家的№才能。不管是當老板,還是當管理Ψ 者,還是員工,沒有那麽多清規戒律,不是那麽→死氣沈沈,因為都是市場化「競爭,沒有行業準入、技術壁壘,大家只要有好的思♂想、好的想法,認真去幹,總是有成功的機會。